5 причин, почему жилая недвижимость в Праге дороже, чем в других столицах Центральной Европы

5 причин, почему жилая недвижимость в Праге дороже, чем в других столицах Центральной Европы

5 причин, почему жилая недвижимость в Праге дороже, чем в других центральноевропейских столицах

Сегодня никого не удивляет покупка квартиры за границей, но если кто-то решит купить жилую недвижимость в Праге, рассчитывая на ту же сумму, что и при покупке квартиры в других столицах Центральной Европы, его ждет сюрприз. Это хорошо видно на примере самого популярного, по мнению авторов статьи, жилого объекта – однокомнатных квартир.

В маленькой Братиславе приличную «двухкомнатную» в центре вполне реально купить за 100 тысяч евро. В Варшаве аналогичная квартира будет стоить 50-60 тысяч. евро больше. Но в Праге за 100 тысяч евро можно купить полностью «убитую» 2-х комнатную квартиру на окраине. Цены на 2-комнатные квартиры в центральных районах начинаются от 230-240 тысяч злотых. евро. Как видите, жилая недвижимость в Праге примерно в 2 раза дороже, чем в Братиславе и Варшаве, и на то есть целых 5 причин (нет, это далеко не все известные туристические достопримечательности чешской столицы).

Чешское благополучие

Когда мы думаем о приобретении зарубежной недвижимости, мы часто забываем, что покупатели в каждой стране мира преобладают не иностранцы, а местное население. Следовательно, если жители, как это произошло в Греции после кризиса, становятся бедными и не могут покупать жилье, цены немедленно снижаются. В Чехии все наоборот: корона крепче, чем когда-либо, экономическая ситуация чрезвычайно стабильна, а благосостояние граждан растет. Банки охотно предоставляют Чехии ипотечные кредиты на очень гуманных условиях, а те, кто «оседлал волну» и хорошо зарабатывают благодаря собственному бизнесу, могут купить квартиру без кредита. Очевидно, что в этих условиях цены на жилье, особенно в Праге, где уровень жизни самый высокий в стране, могут только расти.

Спрос, превышающий предложение

Растущее благосостояние чехов влияет на количество людей, желающих улучшить свои жилищные условия, на количество людей, желающих переехать в Прагу из других регионов, и, наконец, на количество людей, желающих купить квартиру для получения дохода. На рынке жилой недвижимости в Праге за последние 5 лет можно наблюдать только одну тенденцию: устойчивый и непрерывный рост спроса. Однако подобного увеличения предложения пока не наблюдается.

Наибольшая разница между спросом и предложением была зафиксирована в сегменте наиболее ликвидной жилой недвижимости в Праге, то есть в случае одно – и двухкомнатных квартир.

Недостаточно строят

Причина дефицита жилья на рынке известна: в Праге строится слишком мало квартир. Как отмечали эксперты еще в 2016 году, в Праге должно появиться не менее 5000 человек. квартир в год, но до недавнего времени о таком масштабном строительстве можно было только мечтать.

В исторической части Праги с новостройками сложно именно потому, что она историческая, и объект должен не только вписываться в городской пейзаж, но и строиться таким образом, чтобы не повредить соседние постройки. Но и с новыми районами было непросто: девелоперу пришлось преодолеть столько юридических препятствий, что, когда в 2017 году был отменен предыдущий строительный закон, чешские девелоперы просто не плакали от счастья.

Читайте также:  Праздники в марте 2021 года в России: куда поехать?

Дорогая земля

Чтобы построить многоэтажный дом, сначала нужно купить земельный участок, а это в Праге непросто. Продаются земельные участки, но в основном небольшие, по которым, как говорится, нельзя ходить. Большие земельные участки, подходящие для строительства жилых комплексов, немногочисленны и дороги. Высокая цена участков автоматически приводит к удорожанию построенного на них жилья.

Немцы, россияне и другие

Появление иностранцев на рынке жилья играет свою роль – хотя и не самую важную – в процессе ценообразования. Бедные люди не покупают недвижимость за рубежом, а для состоятельных людей дополнительные 5-7 тысяч евро не имеют значения, что позволяет посредникам постепенно завышать цены.

Таким образом, все факторы, влияющие на цену недвижимости в Праге, взаимосвязаны. С одной стороны, это типично для рынка недвижимости, а с другой – позволяет надеяться, что как только один фактор потеряет свое значение (например, будет построено достаточно квартир), начнется цепная реакция и желанная квартира в Праге, наконец, станет доступным для всех.

Чехия: жилье дорожает, ипотека дешевеет

Инвестиции в чешскую недвижимость – давний и традиционный способ сохранения капитала российского «высшего среднего класса». Падение цен на квартиры и дома во время и после кризиса 2008-2009 гг. Отпугнуло российских покупателей, которые решили дождаться стабилизации рынка. Пока рано говорить с уверенностью, что цены на чешскую недвижимость вернутся к прерванному на несколько лет росту. Однако похоже, что дно достигнуто. По крайней мере, в Праге ситуация явно меняется к лучшему.

Чешское статистическое управление опубликовало данные по рынку жилья в стране за 2013 год. Впервые за посткризисные годы цены на жилье перестали падать в среднем по стране: во втором квартале прошлого года (более свежие данные о сделках недоступны), средний уровень цен на жилую недвижимость в Чехии вырос на 0,5%. Квартиры в Праге подорожали в среднем на 3%, а квартиры в центре столицы – до 8%. Более свежие данные о ценах предложения на рынке (они более волатильны, чем цены сделок), показывают, что во второй половине года недвижимость, вероятно, продолжит расти, а устойчивый рост цен предложения отражает оптимизм продавцов и растущий спрос на квартиры.

Стоит отметить, что большая часть этого увеличения была связана с недвижимостью в Праге, в то время как в некоторых регионах цены все еще падают. Например, в Карловарском крае в годовом исчислении цены на жилье упали на 11,8%, а в Усьце – на 7,4%. Однако на юге Чехии цены сделок выросли на 2,6%, в Либерецком районе – на 2,7%, а в центральном регионе (за исключением столицы) – на 1%. В большинстве других регионов страны изменения так или иначе не превысили 1%.

Читайте также:  Шоппинг в Дубае - 7 лучших аутлетов и торговых центров

Явно сокращенное количество строительных работ способствует росту цен. В 2013 году они упали на 8,3%, а по сравнению с пиком 2008 года квартиры в Чехии стоят на четверть меньше. Декабрь прошлого года и январь этого года дают потенциальным покупателям повод для оптимизма: темпы строительства немного увеличились. Однако после двух месяцев зимы, которая была теплее, чем в прошлом году, делать какие-либо выводы еще рано; нужно подождать хотя бы до конца первого полугодия.

Второй положительный фактор роста цен на недвижимость в Чехии – это неизменно низкие ставки по ипотеке. Средние процентные ставки прошлым летом достигли исторически низкого уровня, с тех пор немного выросли, но остаются на уровне около 3% годовых для кредитов в чешских кронах. Для граждан Чехии с фиксированным доходом и хорошей кредитной историей процентная ставка может достигать 2,5% годовых, но для иностранцев этот уровень будет намного выше, а первоначальный взнос (который для чехов может быть даже нулевым) составит 30% от суммы цена на недвижимость и многое другое, в зависимости от многих факторов.

Понимая, что снизить ставки, собственно, больше негде, банки пытаются вывести на рынок новые предложения, меняя другие условия кредита. Например, они выдают ссуды, где выплачиваются только проценты. Основная сумма ссуды должна быть погашена в конце срока ссуды, или заемщик должен будет выплатить ее в течение нескольких лет. Другой вариант – комбинированная ипотека, при которой процентная ставка по части ссуды является фиксированной. на определенное количество лет, а проценты по другой части определяются ежегодно, при этом вторая часть кредита может быть погашена в любой момент без штрафных санкций.

Для людей, которые не хотят фиксированной процентной ставки в течение заранее определенного количества лет и хотят иметь возможность погасить ссуду в любое время, банки предлагают ипотеку с переменной процентной ставкой, которая не может превышать определенный лимит (например, 5% годовых. ). В этом случае клиент, с одной стороны, сохраняет гибкость в принятии решений, а с другой – защищен от резкого повышения процентных ставок в течение срока кредита. Про банальную покупку клиентов у других банков и не говоря уже о том, что переход на обслуживание ипотеки в другом банке обычно не только снижает процентную ставку или увеличивает срок кредита, но и приносит «бонус» в несколько сотен евро даром – за » предательство »предыдущего банка.

Благодаря всем этим усилиям чешские банки смогли установить исторический рекорд по ипотечным кредитам в прошлом году – 158 миллиардов чешских крон (почти 6 миллиардов евро). Однако в этом положительном факте есть проблема: в прошлом году банки удовлетворяли не только «нормальный» годовой спрос на кредиты, но и отложенный спрос, накопленный в предыдущие годы. В 2010-2012 годах люди пытались набраться терпения и не брать кредиты, ожидая падения процентных ставок, а в ожидании получили кредиты в 2013 году. В этом году приливной волны спроса не будет, а это значит, что объем кредитования может значительно снизиться, ограничивая ценовую поддержку. Некоторые аналитики полагают, что ипотечные ставки упадут до исторически низких уровней (2,95%) или даже ниже, но объективно разница между 3% и 2,9% вызывает у аналитиков первостепенное значение.

Читайте также:  Острова невезения: как Греция приняла на себя удар мигранта | Статьи | Известия

Самые дорогие квартиры, конечно же, в Праге – здесь квартира площадью 60 квадратных метров. м обойдется покупателю в 100–200 тысяч евро в зависимости от площади. В Брно такая же квартира стоит в среднем 90 тысяч. евро, в Пильзно – 60-70 тыс. руб. евро. В депрессивном центре химической и тяжелой промышленности Усти на Эльбе можно спуститься и за 30 тысяч. евро. С одной стороны, вы не хотите сейчас там жить, но с другой стороны, если вы рассчитываете на возможное оживление экономической жизни в регионе, такие скромные вложения в конечном итоге могут принести высокий доход.

Помимо рынка вторичного жилья, Чешская Республика имеет хорошо развитый рынок новостроек и коттеджей. Средняя цена квартир в новостройках колеблется от 400 евро за квадратный метр в районе Усти до 2300 евро за квадратный метр в Праге (в столице, в зависимости от района – от 1500 евро до 5000 евро за квадратный метр). Стоимость квадратного метра для одноквартирных домов (новостройки) обычно составляет около 700-800 евро, за исключением Среднечешского региона (1200 евро) и Праги (1500-3000 евро). Не удивляйтесь относительно невысокой цене на метро в доме в Праге: в отличие от квартир, новые дома в центре города встречаются редко, не попадают в статистику.

Исходя из того, что наиболее ликвидные типы недвижимости в Чехии являются наиболее интересными для инвестиций, особое внимание стоит уделить двух – и трехкомнатным квартирам без отдельной кухни. Доля этого типа жилья на рынке жилья (по фактическим сделкам) составляет 44%. Еще 20% – однокомнатные квартиры с кухней.

В целом можно сказать, что падение цен на недвижимость остановилось в Праге (особенно дорогие квартиры в центре города) и, вероятно, в Среднечешском регионе (вокруг столицы). Однако даже в Праге, особенно в менее престижных районах, покупатели могут резко торговаться, снижая цену предложения на 20-25% и использовать кредитное плечо, договариваясь с банком о лучших условиях. Инвестиции в недвижимость в регионах остаются довольно рискованным делом: ситуация в целом улучшается, но остается нестабильной и сильно варьируется от города к городу. Однако, если вам посчастливится «попасть» в нужный регион, выгода может быть больше, чем при покупке квартиры в столице.

Оцените статью
Добавить комментарий