Рынок коммерческой недвижимости в Чехии в 2022 году

Обзор рынка недвижимости Чехии: предложения, стоимость и преимущества

Покупка недвижимости за границей — серьезный шаг. Но тем не менее многие россияне задумываются о приобретении дома или квартиры в другой стране. Все чаще наши соотечественники обращают внимание на Чехию. Почему стоит покупать недвижимость в этой стране и о чем необходимо знать потенциальным собственникам?

Что дает покупка недвижимости в Чехии

До 2009 года покупка недвижимости в Чехии иностранцами была возможна только на основании юридического лица, затем это ограничение было снято и права иностранцев (физических лиц) на владение недвижимостью было узаконено. Желающих оказалось немало. Чехия — относительно недорогая страна с прекрасным климатом. При этом Чехия — очень красивая и безопасная страна со школами и университетами, известными во всем мире, здесь прекрасно развито здравоохранение, а о чешской кухне можно написать настоящий роман!

Однако люди, подумывающие о покупке недвижимости в Чехии, в первую очередь интересуются — насколько выгодно такое приобретение?

Покупка недвижимости в Чехии дает гарантированное право на получение шенгенской 90-дневной краткосрочной мультивизы сроком действия до 2-х лет с правом пребывания в странах Шенгенского соглашения до 90 дней каждые 6 месяцев. Для ее оформления достаточно загранпаспорта, заполненной анкеты, документа о наличии недвижимости в Чехии, финансовых гарантий и страхового полиса. По истечении срока действия визы владелец квартиры в Чехии может запросить следующую. Такой режим очень удобен для любителей путешествовать.
Но главное, владелец квартиры в Чехии может выгодно сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду, для удобства воспользовавшись услугами русскоязычных риелторских агентств и получая, при правильном выборе недвижимости и грамотном управлении, до 5% годового дохода.

Рынок недвижимости в Чехии: текущее состояние и перспективы

По данным Чешского статистического управления на 2015 год, в стране проживает почти 35 тысяч россиян. Доля наших соотечественников среди иностранных покупателей недвижимости достигает 10–15%.

Россияне достаточно активно покупают недвижимость в Чехии, причем предпочитают определенные города. Лидером, несомненно, является столица страны — Прага. Однако недвижимость и в курортных регионах, таких как Карловы Вары, вызывает стабильный интерес.

Коммерческая недвижимость Чехии

Экономику Чехии отличает стабильность, и коммерческая недвижимость здесь пользуется постоянным спросом. У покупки коммерческой недвижимости в этой стране есть свои особенности. Например, обычной практикой является продажа коммерческой недвижимости посредством реализации 100% доли в компании, владеющей объектом, — это часто связано с заметно меньшим налоговым обременением при продаже, зато высокими расходами на бухгалтерский аудит компании. Для покупателя, однако, это сопряжено с более высокими рисками и трансакционными издержками (due dilligence, будущие налоги при продаже). Специалисты советуют рассматривать покупку недвижимости через приобретение 100-процентной доли целевого юридического лица только в особых случаях: например, когда продается большой коммерческий объект с многочисленными арендаторами. В остальных случаях резонно настаивать на продаже именно объекта недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Чехии обширен — здесь можно приобрести помещения под небольшие бары, рестораны и магазины, маленькие отели и крупные гостиницы, складские и офисные помещения. Традиционно наибольшим спросом пользуются небольшие помещения в туристических местах — поток путешественников, желающих увидеть Чехию, не иссякает, и потому бизнес в сфере розничной торговли остается весьма популярным и прибыльным. Так, Чешскую Республику в 2015 году посетили 8,7 миллионов туристов, что превысило показатели 2014 года на 7,3%. Тем не менее для владельца недвижимости более прибыльными могут оказаться не столь очевидные варианты коммерческих объектов, расположенные дальше от центра туристических городов и ориентированные на местное население. Ведь инвестируя в недвижимость, клиент ориентируется в первую очередь на норму доходности от сдачи в аренду, а этот показатель в туристических центрах зачастую оказывается неожиданно низким в связи с высокой ценой приобретения. Например, объекты в Праге обычно характеризуются доходностью не выше 3,5% годовых, а вот на окраине она вполне может составить 5% и более. Средняя норма доходности от аренды коммерческих объектов для чешского рынка, на которую нужно ориентироваться, составляет примерно 4–7 % годовых. Инвестиции же в девелоперские проекты могут принести до 20% годовых.

Жилая недвижимость Чехии

Чаще всего иностранцы покупают квартиры в старинных домах после капитального ремонта, расположенных в историческом центре города, а также в новостройках престижных центральных районов. Самый частый запрос — 2-комнатная квартира в доме комфорт-класса или отреставрированном старом здании. На долю апартаментов в многоквартирных домах приходится 80% спроса, отдельные дома покупают лишь 20% иностранцев — и, как правило, это люди, которые твердо намерены переехать в Чехию на ПМЖ. Квартиры же покупают не только с этой целью. По статистике 30% всех покупок недвижимости в Чехии совершается с инвестиционными целями, а еще 50% квартировладельцев приезжают сюда время от времени — например, на лето. Хотя в последнее время это соотношение начинает меняться — все чаще квартиры покупаются именно для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Покупку квартиры в Чехии следует рассматривать как долгосрочное вложение на 5–10 лет. Цены на жилье в Чехии активно растут — с 2014 года стоимость в среднем ежегодно повышается на 6–10%. Стоит сказать, что за последний год (с июля 2015 года по июль 2016 года) был установлен рекордный показатель в 10,9%.

Читайте также:
Нужен ли загранпаспорт в казахстан в 2022 году: подробности

В каком регионе Чехии лучше купить недвижимость

Выбор места для покупки недвижимости в Чехии зависит как от личных предпочтений и от целей покупателя, так и от типа недвижимости.

Где купить коммерческую недвижимость?

Обычно иностранные покупатели торговых площадей или гостиниц ориентируются на туристические районы страны. Что, как утверждают эксперты, не всегда является оптимальным решением. Значительно более выгодной часто бывает покупка коммерческого объекта «в широком центре» крупных городов. Решающим является бюджет, который заинтересованное в покупке лицо готово вложить и подбор объекта, который на вложенную стоимость предоставит наибольшую доходность.

Складские помещения наиболее интересны на окраинах крупных и промышленных городов и вдоль крупных магистралей, связывающих Чехию с остальными европейскими странами.

Где купить жилую недвижимость?

Приобретая квартиру для себя, следует ориентироваться на свой вкус. Большинство иностранцев покупает жилье в центральных и спальных районах Праги и других крупных городов, в курортных городах и поселках. Эти же места весьма привлекательны с точки зрения сдачи в аренду. Если же вложение и приумножение капитала — ваша основная цель, ориентироваться нужно на жилье с высокой доходностью, рентабельностью (срок окупаемости) и ликвидностью (потенциал роста в цене). Иначе говоря, на то жилье, которое не потеряет спрос.

Цены на недвижимость в Чехии

Недвижимость в Чехии относительно доступна — ее покупают не только люди с высоким достатком, но и представители среднего класса. Стоимость недвижимости в Чехии, как и во всем мире, варьируется от района к району. Самым дорогим считается исторический центр Праги. Цены здесь в среднем составляют 4 тысячи евро за квадратный метр. Просторную квартиру площадью 120 м 2 в отреставрированном историческом доме с высокими потолками и лепниной в наиболее фешенебельном районе чешской столицы Винограды можно купить от 360 000 евро. Маленькую квартиру-студию площадью 23 м 2 в нескольких станциях метро от центра можно купить за 90 000 евро. Однако за пределами исторического центра ценник заметно снижается и составляет 2,3–2,7 тысяч евро за метр. Так, двухкомнатная квартира с одной спальней площадью 42 кв. м в Праге 9 на 3-м этаже 3-этажной кирпичной новостройки 2010 года обойдется в 99 500 евро. В Праге 4 можно приобрести двухкомнатную квартиру студию в 66 м 2 с отличным ремонтом и большой лоджией за 125 000 евро.

В районе Карловых Вар стоимость квадратного метра квартиры составляет примерно 1,8-2 тысячи евро, а в частном доме — от 1,1 тысяч евро. Двухкомнатные апартаменты площадью 28 м 2 рядом с минеральными источниками можно купить за 60 000 евро, а симпатичный коттедж с участком на окраине — за 125 000 евро.

Небольшая 40-метровая квартира в курортном городе Марианские Лазни на окраине обойдется примерно в 36 000 евро, а 95-метровые апартаменты в старом доме в центре города — в 140 000 евро.

К этим цифрам следует прибавить услуги агентства. Как правило, агентство предоставляет полное юридическое сопровождение сделки и покрывает расходы на юриста, а также делает переводы и оплачивает банковское хранение денег, регистрационный сбор (1000 крон) и услуги нотариуса. Помимо этого, существует налог на перевод права собственности у вторичной недвижимости, который составляет 4% от цены продажи или НДС, который касается только новостроек от девелопера. Чаще всего, эти расходы уже включены продавцом в стоимость недвижимости, но всегда имеет смысл уточнять.

Нюансы владения

В Чехии необходимо платить ежегодный налог на недвижимость. Его сумма зависит от площади и расположения объекта. Например, в Праге за 50-метровую квартиру в многоквартирном доме нужно будет платить около 22 евро в год.

В расходы по содержанию входят и коммунальные платежи — как правило, примерно 80–200 евро за квартиру и 120–300 евро за дом ежемесячно. В случае сдачи квартиры в аренду, нельзя забывать о подаче налоговой декларации и уплате налога на прибыль по окончании календарного года. Благодаря государственным программам налоговых скидок, владелец упоминаемой выше «двушки», сдаваемой за обычную цену, налог не заплатит вообще или же он будет очень низким.

Покупка недвижимости в Чехии — выгодное приобретение как с точки зрения инвестиций, так и с точки зрения комфорта. Чехия — очень приятная страна, которая отличается стабильной экономикой, хорошей экологией и интересной историей.

Рынок коммерческой недвижимости в Чехии в 2022 году

Интерес к чешской недвижимости у российского бизнеса возник давно. Это и понятно: благодаря наплыву туристов независимо от сезона коммерческая недвижимость в Чехии постоянно растет в цене. Ее инвестиционная привлекательность не вызывает сомнений у русских инвесторов – несколько лет владения недвижимым имуществом принесут собственникам немалый доход. Мало того, чешская недвижимость может не только расти в цене, но и приносить коммерческий доход. Сегодня мы подробно рассмотрим, какие виды недвижимости встречаются в Чешской республике (ЧР) и как в нее можно инвестировать.

  1. Рынок коммерческой недвижимости в 2019 году
  2. Виды коммерческой недвижимости в Чехии
  3. Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
  4. Динамика цен на коммерческие объекты
  5. На какие объекты стоит обращать внимание
  6. Налоги при покупке объекта
  7. Процедура покупки недвижимости
  8. Аренда объекта как альтернатива
  9. Заключение
  10. Сколько стоит жилая недвижимость в Чехии: Видео

Рынок коммерческой недвижимости в 2019 году

Отечественные и зарубежные инвесторы доверяют стабильности экономики ЧР, продолжая вкладывать капитал и создавать благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости. В 2019 году она продолжает переживать долгосрочный бум, похожие прогнозы эксперты делают и на 2019 год.

Читайте также:
На сколько вырастут пенсии с 1 января 2022 года

На протяжении последних лет чешский рынок недвижимости рос головокружительными темпами. Рост цен в зависимости от вида объекта в годовом выражении мог исчисляться десятками процентов. Причиной этого были высокие темпы роста отечественной экономики, приток иностранного капитала и доступность ипотечных кредитов. Но экономические прогнозы на 2019 год обещают замедление роста чешской экономики, что неизбежно отразится на динамике цен.

Все больше людей желает купить коммерческую недвижимость в Праге. Иностранные инвесторы ежегодно вкладывают в нее десятки миллиардов крон. Рекордным был 2016 год, по сравнению с ним 2017-2018-й демонстрируют снижение количества сделок. Но это не связано с нежеланием инвесторов вкладывать деньги: просто все меньше людей желает продавать свою недвижимость. Сложился типичный дефицит – спрос бизнеса превышает предложения от продавцов.

Причина в том, что инвесторы не желают избавляться от доходного и надежного актива. Все очевидно: рост цен на недвижимость, темпы которого превышают среднеевропейские, надежно защищает и приумножает вложенные инвестиции. Плюс доходность от сдачи аренды таких объектов значительно выше.

Если купить офисное здание на западе Европы, например, в Париже или Берлине, его доходность по отношению к цене в годовом выражении составит не больше 3,5 %. В Праге же этот показатель составляет 4,85-6 %.

Высок спрос и на объекты для промышленности. Из плюсов – возможность инвестора получить поддержку со стороны местных властей. Тем более если выкупаемый им объект заброшен, находится как можно дальше от столицы и в будущем будет создавать рабочие места для чехов.

Подобные программы уже были реализованы в Карловых Варах, где иностранный капитал (львиная доля которого имеет российское происхождение) фактически вернул курорт к жизни.

Сегодня на рынке по-прежнему доминируют пражские объекты. Высокие перспективы развития имеют также Брно, Острава и Пльзень.

Виды коммерческой недвижимости в Чехии

Как и в любой другой стране, чешский реалти-рынок предлагает покупателям бесчисленное множество вариантов недвижимости. На каждый товар здесь есть свой покупатель: последнее время особенности спрос растет и на объекты не в самых престижных местах, а не только в столице. Тем более что разнообразие недвижимости действительно впечатляет.

Чешские риелторы выделяют такие популярные виды коммерческих объектов, как:

  • старый доходный дом – многоквартирный дом, жилье в котором сдается постояльцам в аренду;
  • промышленные объекты, фабричные залы и старые цеха в пригороде, реконструируемые в лофт-жилье;
  • старые отели под реконструкцию;
  • земельные участки для складского строительства;
  • действующие отели и гостиничные комплексы;
  • автомастерские, мойки, автозаправки, шиномонтажные и прочие объекты автомобильного сервиса;
  • кафе, рестораны, бистро, другие заведения общественного и уличного питания;
  • торговые площади, в частности, магазины, сувенирные лавки, МАФы;
  • частные общежития, хостелы и прочие объекты действующего бизнеса;
  • земельные участки для крупного жилого строительства и возведения новостроек;
  • технологические и инновационные парки;
  • промышленные зоны для размещения производства и прочие.

Каждый из таких объектов предполагает собственную стратегию инвестирования. Остановимся на них подробнее.

Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость

Учитывая категории наиболее распространенных коммерческих объектов, условно можно выделить минимум 4 стратегии инвестирования в них. Все зависит от целей, которые преследует инвестор, но, так или иначе ему придется выбрать один из вариантов:

  • Пассивное инвестирование. Речь идет о покупке таких объектов, как склад, торговый центр, отдельные офисы или торговые помещения, отдельные квартиры или действующие доходные дома. Это является наиболее надежным вариантом инвестирования методом замораживания капитала. Он будет приносить небольшой, но стабильный доход от аренды.
  • Инвестирование в реконструкцию и девелоперские проекты. Речь идет о приобретении старых отелей, заброшенных промышленных площадей под строительство жилья, старых доходных домов под реконструкцию, земельных участков. В основе таких проектов лежит не только продаваемая недвижимость, но и план ее дальнейшего использования в коммерческой деятельности. В этих целях и проводится капитальный ремонт, реконструкция, образование из одного несколько новых объектов и так далее.
  • Инвестирование в готовый бизнес. Речь идет о покупке отелей, действующих магазинов и супермаркетов, ресторанов, автомастерских и прочих предприятий, в основе которых лежит недвижимость. Такой вариант предполагает не только наличие капитала для вложения, но и понимание инвестором сути бизнеса, а также желание активно участвовать в его развитии и управлении им.
  • Крупные производственно-инвестиционные проекты. Речь идет о внушительных многомиллионных инвестициях, требующих плотного взаимодействия с органами не только местной, но и государственной власти.

Динамика цен на коммерческие объекты

Динамика цен на недвижимое имущество – основная причина, по которой иностранные инвесторы готовы продолжать активно вкладывать капитал в Чехии. На протяжении последних пяти лет рост не прекращался, достигнув пика в 2016 году – тогда цены выросли в среднем на 20 %. Этому способствовали экономический рост, низкие процентные ставки по ипотеке, накопление спроса и высокая доходность.

В 2017 году рост цен сохранил положительную динамику, хотя и существенно замедлился. Как итог к началу 2019 года цены на движимость в зависимости от ее типа, по сравнению с 2016 годом, выросли на 30-35 %. Например, в Праге средняя стоимость 1 м2 коммерческой площади без НДС превышала 4 тыс. евро.

Читайте также:
Подача заявки на Грин карту для белорусов в 2022 году

Многие эксперты начали называть все происходящее не иначе, как «ценовой пузырь», а сами цены на объекты – неоправданно раздутыми.

Опасаясь последствий, чешский ЦБ на протяжении 2017-2018 годов вводил ряд ограничений по ипотечным кредитам, регламентируя их размер и повышая ставки. Это дало результат и позволило стабилизировать рост.

На фоне этих мер многие эксперты заявляют, что цены на недвижимость остановились и больше расти не будут. Но можно ли поверить в это, учитывая колоссальный рост спроса со стороны иностранных инвесторов и чрезвычайно низкое количество предложений от продавцов?!

На какие объекты стоит обращать внимание

Чешскую недвижимость всегда нужно рассматривать с точки зрения инвестора, оценивая потенциальную доходность, которую она может принести. Самыми надежными в этом плане являются пассивные инвестиции в жилую недвижимость.

Предложений на рынке действительно много, но найти достойный объект – задача не из легких. Для этого рекомендуют обращать внимание не только на пражскую недвижимость, но и на объекты в провинции. Они будут дешевле, но тоже могут приносить неплохой доход – 4-6 % от стоимости в год.

Не меньшей популярностью пользуются старые объекты под реконструкцию и строительство жилья. Миграция, рост доходов и численности чешского населения привели к катастрофической нехватке жилой недвижимости. Потому при быстрой реализации подобных проектов доходность может составить до 35 % за 2-3 года.

Если ваше внимание привлекает уже готовый бизнес, перед заключением сделки удостоверьтесь, что покупаете не только предприятие, но и недвижимость, на котором оно расположено. В Чехии принято продавать не сам объект, а именно бизнес и вложенные в него инвестиции, передавая покупателю право аренды (например, если это ресторан). Сам же объект, как правило, в собственности предприятия не находится.

При покупке готового бизнеса обращайте внимание на годовую прибыль, которую указывают продавцы. Она напрямую зависит от места расположения объекта.

Например, если это кафе в центре Праги, оно способно сгенерировать годовой доход в 150 тыс. евро. Но если это ресторан в спальном районе, сколько бы ни заявлял продавец, доход едва ли будет больше 50-60 тыс. евро.

Для квалифицированного подбора объекта воспользуйтесь услугами агентства по недвижимости или частного риелтора. Обращаем внимание, что эта деятельность в Чехии не лицензируется, потому свой выбор основывайте на рекомендациях и отзывах.

Налоги при покупке объекта

С 2016 года при приобретении недвижимости в Чехии покупатель должен оплатить налог на переход права собственности (Daň z převodu nemovitosti). Его размер составляет 4 % от стоимости, указанной в договоре, или стоимости рыночной оценки, сделанной специалистом, – в качестве базы берется бо́льшая цена. Оплатить налог нужно в течение трех месяцев с момента оформления, подав в налоговый орган декларацию.

Помимо этого платежа, собственник платит ежегодный налог на недвижимость (Daň z Nemovitosti). Для его уплаты необходимо задекларировать покупку, подав до конца января, следующего за сделкой, декларацию в налоговый орган.

Размер налога и его ставки устанавливаются в зависимости от типа недвижимости и ее целевого назначения. Кроме того, местные администрации могут устанавливать повышающие коэффициенты. Для примерного расчета воспользуйтесь этим калькулятором.

Процедура покупки недвижимости

Купить чешскую недвижимость может любой желающий, для этого ему не нужно оформлять ВНЖ и прочие разрешения. После того как желаемый объект был найден, процедура оформления обычно занимает три-четыре дня и включает несколько обязательных этапов:

  1. Резервирование и задаток. Найдя нужную недвижимость, договоритесь с покупателем об устном резервировании объекта на несколько дней. Их будет достаточно, чтоб ваш представитель проверил “чистоту” объекта, в частности, сделал запрос в кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí) и получил из него выписку. Если все в порядке, оформляется договор задатка, который составляет до 5 % от стоимости сделки.
  2. Заключение договора купли-продажи. Он оформляется на чешском языке и заверяется у нотариуса. При необходимости делается перевод на русский в организации судебных переводчиков.
  3. Оплата сделки. Все денежные переводы в Чехии принято делать в чешских кронах. Традиционный способ – банковский перевод, для чего желательно открыть счет в одном из чешских банков. В будущем он понадобится для оплаты коммунальных услуг и получения средств по аренде.
  4. Государственная регистрация нового собственника. Заключительный этап – подача договора и заявления на регистрацию нового собственника объекта. На этом этапе Кадастр недвижимости блокирует любые сделки с недвижимостью на срок в 21 день, в течение которых рассматривает законность проведенной сделки. Вся регистрация может занимать до 45 дней.

Аренда объекта как альтернатива

Если главная цель не инвестиционный доход, а именно ведение коммерческой деятельности на территории ЧР, в качестве альтернативы покупке может рассматриваться аренда коммерческой недвижимости в Чехии. Такой вариант позволяет сэкономить на первоначальных капиталовложениях, пуская их в бизнес.

В Праге можно встретить весьма привлекательные предложения по долгосрочной аренде коммерческих помещений до 150 м2, месячная стоимость которых составляет от 15 до 35 тыс. крон (600-1350 евро). В регионах цены соответственно на порядок ниже.

Заключение

Чешская бизнес-недвижимость продолжает оставаться одним из популярных инструментов для инвестирования, по мнению российских граждан. Этому способствует динамика цен на объекты, стоимость которых за последние несколько выросла на 20-35 %. Похожие тенденции сохраняются и на период 2018-2019 годов.

Огромный ассортимент коммерческих объектов на чешском рынке позволяет реализовывать разные стратегии инвестирования, от пассивных вложений, рассчитанных на доход от аренды, до крупных инвестиций в реконструкцию и масштабное строительство.

Читайте также:
Виза в Египет в 2022 году для россиян: нужна ли она, стоимость  и правила заполнения

Сколько стоит жилая недвижимость в Чехии: Видео

Цены на недвижимость в Чехии рекордные, однако в 2022 году они снова вырастут

Цены на жильё не перестанут расти в следующем году, считают застройщики в Чешской Республике. Почти все согласны с тем, что цены на жилую недвижимость будут расти. Из 40 опрошенных застройщиков 91 % считают, что после Нового года цены продолжат расти. Анализ, проведенный CEEC Research, даже оценивает, на сколько. В среднем, в следующем году цены вырастут на 9 %.

Рост стоимости +9 %

“Учитывая значительный дефицит квартир на чешском рынке и тот факт, что система выдачи строительных разрешений в Чешской Республике по-прежнему является одной из самых медленных в Европе или мире, вполне вероятно, что спрос будет продолжать значительно превышать предложение. Я ожидаю, что это вызовет рост цен на 7-10 % в ближайшие 2-3 года”, – оценивает Ишай Фурман, генеральный директор Horizon Holding.

По его словам, уже начавшаяся тенденция – люди будут покупать квартиры на расстоянии около 10 км от города, где цены могут быть до 30 % ниже, чем в самом городе – станет более заметной из-за нехватки квартир и роста цен.

Сейчас читают

Строительные материалы повлияют на конечные цены на жильё

Одной из других причин, подталкивающих застройщиков к повышению цен, является резкий рост стоимости строительных материалов. Согласно анализу, почти 9 из 10 опрошенных застройщиков (87 %) ощущают это повышение цен на строительные материалы, а остальные 13 % замечают повышение лишь частично.

Более того, 3/4 застройщиков уже сталкиваются с ростом цен на строительные материалы в своих проектах.

“Повышение цен на материалы, вероятно, отразится на наших ценах, хотя мы стараемся минимизировать эти возросшие затраты путем поиска других технических решений, где это возможно, и минимизации их влияния на клиентов. Однако по некоторым товарам рост настолько значителен, что оказывает влияние на конечные цены. К сожалению, мы не можем предсказать, как будут вести себя цены в ближайшие месяцы”, – сказал Петр Паличка, управляющий директор Penta Real Estate.

Однако у Милана Кушты, управляющего директора K2 Invest, уже есть определенная оценка. “Рост цен на строительные материалы отразится на ценах на недвижимость в Чехии, рост составит около 20 %”, – оценил он.

Сейчас читают

Марсель Сураль, председатель правления компании Trigema, также подтверждает, что резкое повышение цен на строительные материалы отразится на конечных ценах.

“Увеличение цены на любые производственные ресурсы, конечно, логически отражается на конечной цене квартиры. То же самое касается цен на строительные материалы, поэтому они также являются одним из факторов, которые играют против стабилизации или снижения цен на квартиры”, – сказал Сурал.

Однако, по его словам, строительные материалы далеко не главный фактор роста цен. В частности, очень высокий спрос, но в то же время ограниченное предложение в сочетании с очень сложным и медленным получением разрешений отражается на росте цен на квартиры.

Если это не изменится, снижения цен не произойдет”. Спрос и предложение – это главное, что определяет цену не только на квартиры, но и на все остальное. К сожалению, то, что дефицитно, стоит дорого. Соблюдение сроков получения всех необходимых разрешений, которых в настоящее время требуется несколько десятков, и, прежде всего, упрощение и ускорение всего процесса получения разрешений, помогло бы снизить цены на жильё. Если этого не произойдет, квартиры по-прежнему будут дефицитным товаром”, – пояснил Сурал.

На рынке появится больше новых квартир

Однако, по оценкам застройщиков, предложение на рынке недвижимости должно медленно расти на 3,5 % во второй половине этого года и в начале следующего. Если сосредоточиться на недвижимости в Праге, то к концу года предложение вырастет на 2,6 %. Однако ожидается, что спрос будет расти быстрее, как это происходило до сих пор в стране.

“Спрос будет продолжать опережать предложение, особенно учитывая небольшое количество новых квартир, выходящих на рынок. Существует долгосрочный накопленный неудовлетворенный спрос – в случае Праги речь идет о потребности примерно в 10 тыс. квартир, в то время как среднегодовое предложение удовлетворит спрос примерно до 5-7 тыс. квартир”, – добавляет Мартин Свобода, исполнительный директор JRD Development, s. r. o.

Спрос будет оставаться высоким

Во второй половине 2021 года застройщики ожидают роста спроса на жилую недвижимость по всей стране на 3,5 %. На первую половину 2022 года они прогнозируют дальнейший рост на 3 %. Спрос на пражскую жилую недвижимость также будет расти, на 3,2 % во второй половине этого года и еще на 2,8 % в первой половине следующего года.

“В связи с нынешним очень высоким спросом и интенсивными продажами мы ожидаем снижения предложения новых квартир, поскольку квартиры в существующих проектах будут быстро распродаваться, а готовящиеся проекты не смогут вовремя получить необходимые разрешения, чтобы покрыть спрос”, – объясняет Петр Бенеш, директор и управляющий директор Geosan Development.

Отель под Прагой: в какую недвижимость сегодня инвестируют в Чехии

Чехия привлекает инвесторов со всего мира растущими ценами на недвижимость и стабильной экономико-политической ситуацией. От недвижимости в центре Европы можно получать доход от 3% до 8%.

Читайте также:
Актуальный рейтинг крупнейших латвийских банков в 2022 году

Во что вложиться и каких подводных камней опасаться?

По данным Чешского института статистики, за последние пять лет жилая недвижимость в Праге подорожала на 68%, и это максимальный показатель по всей Европе. Ассоциация развития рынка недвижимости Праги ARTN выпустила брошюру Trend Report, где сообщает, что пузыря на чешском рынке нет, а причина такого роста — рекордно низкая ипотечная ставка в 2016 году (1,77%).

Инвестиции в жилую недвижимость по сравнению с другими инструментами достаточно стабильны: за последние пять лет не было серьезных колебаний, которые могли бы негативно повлиять на инвесторов. Также на чешском рынке долгое время наблюдается дефицит объектов недвижимости, что не позволяет спросу и предложению выровняться — а значит, цены продолжат плавно расти. В крупных городах увеличивается население, и это обстоятельство идет рука об руку с дефицитом жилья на рынке и ростом арендной платы. Кроме того, для инвесторов выгоден рост ипотечной ставки: теперь те, кто раньше мог рассчитывать на квартиру, будут арендовать жилье.

Из рисков отмечу тот факт, что налог для крупных инвесторов может увеличиться. Специалисты из ARTN сообщают: в конце февраля 2018 года правительство Чехии выступило с предложением увеличить налог для физических лиц, чей основной доход составляет прибыль от аренды недвижимости. Если доход превышает €59,7 тыс. в год, налог может увеличиться с 15% до 24%. К тому же цены на квартиры в Праге уже не станут расти так стремительно, как это было в последние годы. Для тех, кто оформил ипотеку в 2016 году под минимальный процент, в 2021-м ставка увеличится почти вдвое из-за окончания срока фиксации ипотечной ставки.

Под прицелом находится и сервис Airbnb. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на длительный срок круглый год. Теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, в Амстердаме — на 60 дней, в Париже — на 120 дней. В Праге этот закон пока на рассмотрении, но срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году.

Как сообщают эксперты из KPMG, в среднем доходность новых квартир в Праге составляет 4,4%. Она может быть около 3%, если речь идет о долгосрочной аренде квартиры, расположенной на окраине города, и около 8% — если это краткосрочная аренда в историческом центре. В среднем по Чехии 1 кв. м жилья на февраль 2019 года стоит €3,3 тыс.

По словам Майка Атвелла, руководителя отдела Capital Markets по Центральной и Восточной Европе компании JLL, видно, что в рамках региона именно Чешская Республика — страна, которая отличается стабильной позицией и является одной из наиболее привлекательных в регионе в сегментах офисной, торговой и промышленной недвижимости.

Благодаря выгодному налогообложению в Прагу перемещаются крупные международные фирмы. Это значит, что здесь появляется много иностранных работников и компании ищут для них офисы. Также уже существующие компании продолжают расширяться и арендовать новые помещения, поэтому инвестиции в этом секторе долгосрочно выгодны. Организация CBRE сообщает, что в 2018 году на рынке инвестиций в Чехии почти 90% транзакций составили именно операции с офисными и торговыми помещениями. Большая часть капитала течет из США, Канады, ЮАР и Европы.

А вот владельцы офисной недвижимости в центре Праги решили переквалифицироваться: многие теперь превращают свою собственность в отели, которые приносят больший доход. Тем временем предложение новых помещений под офисы в Чехии ограничено из-за общего дефицита объектов на рынке.

Компания Cushman & Wakefield в своем отчете за последний квартал 2018 года опубликовала доходность секторов коммерческой недвижимости, и для офисной недвижимости в Чехии эта цифра равна 4,4%. Ежемесячный доход от аренды первоклассных офисов составляет €22,5 за 1 кв. м. Стоимость квадратного метра, по данным портала Hyperreality.cz, составляет от €600 до €5,8 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

В 2018 году торговые и офисные помещения снова стали главным инвестиционным объектом. Год назад вложения в торговые площадки составляли 45% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, и этот сектор остается лидирующим до сих пор. Торговая недвижимость пользуется спросом, и одна из весомых причин в том, что заработная плата в Чехии растет быстрее, чем инфляция. Люди более платежеспособны, и это позитивно влияет на развитие данного сегмента рынка.

Торговая недвижимость в Европе показала рост на 0,2% за год. Ранее ретейл развивался хуже, но в 2018 году позитивный сдвиг произошел благодаря региону Центральной и Восточной Европы, в частности Чехии.

По данным Cushman & Wakefield, доходность торговой недвижимости в Чехии к началу 2019 года составила 3,5% в лучших локациях и 4,5% в торговых центрах. Ежемесячный доход от аренды торговой недвижимости в Праге — от €170 до €230. Стоимость 1 кв. м составляет от €700 до €6 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

Чехия удобно расположена в центре Европы, поэтому многие международные компании размещают здесь свои склады. Существующие компании расширяются, и это благотворно влияет на развитие рынка логистической недвижимости.

Читайте также:
Виза в Чехию в Екатеринбурге, консульство, как оформить документы самостоятельно

Организация JLL советует инвестировать в производственную и логистическую недвижимость в Чехии, потому что доходность таких инвестиций в долгосрочной перспективе выше, чем в случае с торговыми и офисными помещениями. А компания Cushman & Wakefield сообщает, что в сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе уже за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%, и Чехия стала локомотивом этого роста.

Cushman & Wakefield оценили доходность логистической недвижимости в Праге в 5,5%. Ежемесячный доход от аренды промышленной и логистической недвижимости составляет €4,2 за 1 кв. м. Стоимость покупки квадратного метра — от €350 до €1,6 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Количество туристов в Чехии с каждым годом увеличивается — в 2018 году одна лишь Прага перешагнула планку в 7,9 млн, что на 3% выше, чем в прошлом году. Это позитивно влияет на отели: доходность увеличивается, а инвесторы могут быть уверены в том, что арендаторы останутся с ними надолго. Уже тот факт, что многие офисы Праги преобразуют в отели, сигнализирует, что сегмент достаточно выгодный. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, Прага занимает пятое место в Европе по загрузке отелей после Эдинбурга, Дублина, Лондона и Амстердама. Занято более 80% номеров, при этом средняя стоимость номера составляет порядка €90.

Минус инвестиций в отели в том, что иностранному инвестору будет сложно самостоятельно удерживать высокую доходность. Если речь идет о небольших отелях, то их лучше всего сдавать в аренду крупным чешским игрокам — они способны снизить расходы и сделать бизнес рентабельным.

По данным Cushman & Wakefield, доходность отелей в Чехии равна 6,25% — это превышает доходность остальных секторов коммерческой недвижимости. А стоимость 1 кв. м составляет от €750 до €3 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Чехия — страна с хорошими макроэкономическими показателями, и это делает ее привлекательной для инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость. Приобрести недвижимость возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Покупка на фирму, зарегистрированную в Чехии, выгодна тем, что ее учредителям будет легче получить вид на жительство — к юридическим лицам власти относятся более лояльно. Частные же инвесторы могут рассчитывать только на мультивизу. В случае использования внешнего финансирования для покупки недвижимости на фирму зачастую используют форму SPV (компанию специального назначения). Кредитная ставка в этом случае в среднем от 5% при 25–30%-ном первоначальном взносе. Открыть фирму для покупки недвижимости достаточно просто, подробно эту процедуру могут описать специалисты агентств недвижимости в Чехии.

Короли российской недвижимости — 2022. Рейтинг Forbes

Второй пандемийный год оказался для рынка коммерческой недвижимости не таким провальным, как 2020-й. «Ставки выросли, заполняемость выросла», — комментирует в беседе с Forbes один из участников рейтинга. Тем не менее к показателям 2019-го рынок не вернулся. По итогам года в Москве открылось 14 торговых центров, их площадь на 37,4% больше, чем в 2020 году, подсчитал управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Но многие объекты стоят свободные: вакантность достигает 15% (+3,2 п. п. к 2020 году).

Из 14 торговых центров только один можно назвать сравнительно крупным — активнее всего развиваются небольшие районные торговые центры, а не мегамоллы. «Сегмент торговых центров получил двойной удар. Первый был выражен в оборотах интернет-торговли, подавляющих розничный офлайн, второй — в локдауне, ограничениях и прочих последствиях ковида», — поясняет управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Немного другая ситуация на офисном рынке. «В 2022 году сохранится высокий спрос, дефицит и рост ставок», — прогнозирует старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее оценке, доля свободных офисов класса А сократится до уровня 7–7,5%, это минимальное значение за 14 лет (сейчас вакантность порядка 8%).

Гостиничный сегмент развивался разнонаправленно. Отели, ориентированные на бизнес-туризм, продолжали страдать от нехватки постояльцев. Зато россияне привыкают путешествовать по стране, что хорошо сказывается на бизнесе курортных отелей. Владелец Gleden Invest Александр Клячин (№4) приобрел сеть санаториев у РЖД и развивает горнолыжный курорт Шерегеш в Кузбассе. Владелец Millhouse Роман Абрамович (№19) планирует строить базу отдыха на берегу Ладожского озера и люксовую гостиницу в Геленджике.

В рейтинге появился один новичок — компания Accent Capital, принадлежащая бывшему акционеру сети «Копейка» Александру Самонову. Компания существует давно, но вошла в рейтинг за счет общего роста складского рынка — в портфеле Accent три складских комплекса общей площадью 277 000 кв. м. По оценке Knight Frank, ввод новых площадей на рынке Московского региона составит по итогам года более 1,1 млн кв. м и станет максимальным с 2014 года, когда было введено более 1,6 млн «квадратов». Несмотря на это, склады все еще в дефиците, поэтому растет арендная ставка. В 2021 году она выросла на 25% и составила 5300 рублей за 1 кв. м в год, подсчитали специалисты S.A. Ricci.

По прогнозам компании, рост продолжится: ставка достигнет 5500 рублей уже в I квартале 2022-го. «Сложно представить себе негативный вариант развития событий для складской недвижимости», — заключает Новиков из Knight Frank. «Золотая эпоха» складского рынка не закончена, он продолжит расти и развиваться», — подтверждает и старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости CBRE Антон Алябьев. В 2021 году как минимум два участника рейтинга, которые раньше занимались исключительно коммерческой недвижимостью, повернулись в сторону жилья. Цены на московские квартиры взлетели на 25–30%, и это не могло не привлечь внимания бизнесменов.

Читайте также:
Достопримечательности Южно-Сахалинска, чем заняться на отдыхе в 2022 году

Многолетний лидер рейтинга группа «Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов стали владельцами 10% акций девелоперской компании «Самолет», которая застраивает Подмосковье жилыми микро­районами. PPF Group (№13) строит свой первый жилой проект homecity. Группа «Абсолют» Александра Светакова спустилась с 8-го на 28-е место рейтинга рантье, потому что последовательно сокращает портфель коммерческой недвижимости и концентрируется на застройке земель жилыми проектами. В 2019 году у «Абсолюта» было 283 000 кв. м офисных площадей и 310 830 кв. м торговых. В 2021 году осталось 83 400 кв. м и 63 800 кв. м соответственно. Жильем в той или иной степени занимаются 12 из 30 участников рейтинга.

Как мы считали

Ведущие консалтинговые компании рынка недвижимости проанализировали списки объектов, принадлежащих участникам списка, и дали оценки арендного дохода. В работе над рейтингом нам помогали PWC, JLL, CBRE, Colliers International. Кроме того, мы пользовались данными самих компаний-участников, а также открытыми источниками и базой «СПАРК-Интерфакс». В рейтинге приведен арендный доход, который могла бы принести коммерческая недвижимость, принадлежащая компании. Площади, которые используются для нужд самой компании, не учитываются. В этом году мы публикуем арендный доход 2021, 2020 и 2019 годов, чтобы показать, как пандемия сказалась на бизнесе каждого из участников и кто восстанавливается быстрее.

Рынок коммерческой недвижимости со сдержанным оптимизмом смотрит в 2022-й

Офисы: под девизом built-to-suit

Предложение и спрос

В конце уходящего года офисный рынок чувствует себя уверенно. Ожидается, что объем ввода офисных площадей составит 700–720 тыс. кв. м. Для сравнения: в прошлом году этот показатель был в три раза меньше — 224,4 тыс. кв. м (по данным Knight Frank).

И все-таки рост нового предложения, увы, не сделает бизнес-центры намного доступнее для арендаторов: значительная доля новых офисов (от 15 до 30%) либо строится под конкретные компании, либо договоры аренды на них подписаны уже на этапе строительства, комментирует Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE. Офисные площади по-прежнему остаются дефицитным товаром.

Как рассказывают в Knight Frank, значительной части новых бизнес-центров вообще не пришлось заниматься поиском арендаторов: здания были возведены под нужды определенных компаний. Среди таких объектов — «Ростех-Сити», «Сбербанк-Сити» и «Два капитана». По подсчетам Полины Афанасьевой, аналитика Cushman & Wakefield, более 70% офисов в уходящем году было построено под заказчика, поэтому можно сказать, что офисный рынок в 2021 году работал под девизом built-to-suit.

Эксперты отмечают, что на офисном рынке сохраняется тенденция к переносу сроков ввода. «Виноват» в этом административный фактор: сроки ввода объекта нередко тормозятся долгой процедурой согласования и получения разрешительной документации.

Уходящий год продемонстрировал высокую активность арендаторов: многие компании, преодолев сложности первого года пандемии, продолжали развиваться, расширяли штат и старались арендовать офисы в наиболее востребованных локациях.

Наибольшим спросом традиционно пользуются офисы в пределах Садового кольца. По прогнозам Knight Frank, уровень чистого поглощения по итогам 2021-го способен составить 840–860 тыс. кв. м. Это не только более чем в три раза превысит результат прошлого года (262,1 тыс. кв. м), но и значительно опережает показатели допандемийных 2018–2019 годов (604 тыс. и 719 тыс. кв. м соответственно).

Как полагают аналитики компании JLL, по итогам 2021 года можно будет утверждать, что рынок вышел на допандемийный уровень.

В компании Colliers подчеркивают, что в период пандемии появился интерес арендаторов к сервисным офисам. Как показал опыт уходящего года, такое качество, как гибкость, ценится не только в переговорах, но и в организации рабочего пространства.

Весомым фактором для арендаторов коворкингов служит и тот факт, что резидентам не приходится тратиться на ремонт и отделку помещения. «Сейчас многие компании не знают, что будет завтра — новая волна пандемии или очередная самоизоляция. Поэтому возможность гибкого входа и выхода из арендных отношений дает импульс развитию коворкингов, — поясняет Евгений Шевкун, управляющий партнер строительной компании Keyfor. — Если раньше планы по развитию у компаний были долгосрочные, то теперь горизонт планирования сократился до одного года — трех лет. В случаях, когда сотрудников надо либо быстро вернуть в офис, либо, наоборот, перевести их на удаленную работу, гибкий формат — также удобное решение».

— Увеличился ввод офисных площадей (почти в три раза по сравнению с прошлым годом);

— арендаторы активны, спрос на офисы восстановился, уровень вакантных площадей снижается;

— договоры с будущими арендаторами подписываются заранее, до ввода объекта в эксплуатацию;

— растет доля объектов built-to-suit — увеличивается спрос на BTS-проекты;

— пользуются спросом сервисные офисы и гибкие рабочие пространства.

Вакантность

Благодаря высокому спросу на офисы свободных площадей на офисном рынке становится все меньше. По данным Cushman & Wakefield, доля свободных площадей по состоянию на декабрь — 8,6%, это меньше аналогичного показателя прошлого года на 1,5%.

Читайте также:
Сколько Времени Занимает Приватизация Квартиры В 2022

Впрочем, считает Полина Афанасьева, к концу года уровень вакантных площадей за счет ввода новых объектов может подрасти до 8,8%. В Knight Frank прогнозируют, что в бизнес-центрах класса А уровень свободных площадей повысится до 9,4–9,6%.

Компаниям, планирующим переехать в бизнес-центр класса B, найти подходящий офис будет еще труднее: уровень вакантных площадей здесь всего 5,1–5,3%.

Динамика вакантности

По данным Knight Frank Research, 2021

Cтавки аренды

Ставки аренды в 2021 году вели себя вполне предсказуемо: в офисах, расположенных ближе к центру столицы, цены выросли, в «замкадных» бизнес-центрах — снизились. Как подсчитали аналитики Knight Frank, средневзвешенная ставка в классе А в бизнес-центрах внутри МКАД выросла на 11% — до 32,7 тыс. рублей за 1 кв. м в год. А вот в БЦ, расположенных за МКАД, средневзвешенная ставка снизилась на 6% и к концу 2021-го составила 14,3 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Средневзвешенная ставка на площади класса В, по оценкам CBRE, составила 17 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Диапазон запрашиваемых ставок аренды на помещения класса В в пределах ТТК варьируется от 13 до 40 тыс. рублей за 1 кв. м в год, от 6 до 25 тыс. рублей за «квадрат» в год — за пределами ТТК.

Торговые центры: продавать и развлекать

Предложение и спрос

Участники рынка торговой недвижимости провожают уходящий год без сожаления: он не был для них удачным. Из-за локдауна и торговым центрам, и стрит-ритейлу не один день пришлось скучать без посетителей. Сохранить арендаторов и избежать риска увеличения вакантных площадей удавалось только тем собственникам, которые были готовы идти на диалог с арендаторами и предоставлять им временные льготы.

Трафик в ТРЦ в 2021 году оставался низким, но, как отмечает Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE, по сравнению с прошлым годом наблюдалась более высокая конверсия: если человек пришел в торговый центр, он обязательно совершал хотя бы одну покупку.

По данным Knight Frank, общий объем предложения в Москве по итогам года может достигнуть 7,2 млн кв. м арендопригодной площади. Правда, при условии, что все заявленные к вводу проекты (353,2 тыс. кв. м GLA) будут сданы вовремя.

На середину декабря 2021 года, по оценкам Colliers, объем ввода новых торговых площадей в качественных ТЦ Москвы составил 281 тыс. кв. м, что на 28% меньше показателя 2020-го. До конца года ожидается открытие ТРЦ «Павелецкая Плаза», торговой галереи в ТРЦ «Город Косино», ТРЦ «Небо» и Vnukovo Premium Outlet. Вместе с тем из запланированного к вводу в 2021-м объема нового предложения почти 42% было перенесено на 2022–2023 годы.

— низкий трафик в ТРЦ (CBRE);

— рост свободных площадей в ТРЦ, ротация арендаторов (Cushman & Wakefield);

— стратегия ТРЦ — удержать арендаторов (Knight Frank); большинство новых объектов — торговые центры малого формата (10–30 тыс. кв. м GLA) (Knight Frank);

— переход части розницы в онлайн (CBRE);

— торговый центр воспринимается не столько как место для шопинга, сколько как досуговый центр — растет доля культурно-образовательных и спортивных функций в составе ТЦ (Knight Frank);

— открытие торговых центров в рамках ТПУ, куда администрация столицы привлекает инвесторов через торги (Knight Frank);

— временный отток арендаторов стрит-ритейла с центральных улиц (Colliers).

По мнению Надежды Цветковой, спровоцированный пандемией переход части розницы в онлайн не превратился в реальную угрозу для торговых центров. Посещение магазинов ведущих брендов остается важным для покупателя. Вместе с тем он не хочет воспринимать торговый центр только как набор магазинов «в ассортименте» — люди приходят сюда, чтобы отдохнуть, провести время с семьей. Поэтому ТРЦ все большее внимание уделяют зонам отдыха и развлечений, детских игровых зон, увеличивают среди арендаторов количество кафе и ресторанов.

«Для торговых центров жизнеспособной моделью для сохранения уровня заполняемости становится усиление развлекательно-ресторанной инфраструктуры, но это влечет за собой потерю арендных ставок и затраты на реконцепцию», — напоминает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж, советник генерального директора «Российского аукционного дома».

Как рассказали в Knight Frank, в уходящем году незначительно увеличилась активность со стороны новых международных торговых операторов: на российский рынок вышло 14 новых брендов, что чуть выше показателя 2020-го (13 брендов).

Вакантность

В течение 2021 года в торговых центрах отмечалась ротация арендаторов и увеличение доли свободных площадей. Как отмечает Евгения Сафонова, аналитик Cushman & Wakefield, за год доля свободных площадей в ТЦ Москвы выросла с 8,5 до 10%.

По оценкам Colliers, к концу года вакантность может вырасти с вводом в эксплуатацию ТРЦ, анонсированных на декабрь 2021-го, и достигнет примерно 11,5%. Если в топовых ТРЦ уровень свободных площадей не превышает 5%, в стабильно работающих ТЦ, введенных за последние 5–10 лет, уровень вакантных площадей колеблется в диапазоне 10–20%.

А вот новые объекты, как правило, открываются почти наполовину пустыми. Арендаторы приходят в них в течение одного–двух лет после открытия ТЦ.

Ставки аренды

По итогам 2021 года средние ставки аренды не показали выраженного роста. По данным CBRE, ставки аренды в топовых торговых центрах составляют около 200 тыс. рублей за 1 кв. м в год, при этом в части из этих ТРЦ ставки аренды в евро.

Читайте также:
Иммиграция в Новую Зеландию: способы, а также категории мигрантов

В ключевых моллах ставка аренды почти достигла допандемийного уровня — 83 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Как уточняют эксперты, темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости в ТЦ. Скорее всего, это произойдет не ранее 2023 года.

Стрит-ритейл

Совокупный объем площадей формата стрит-ритейл в Москве, по данным Knight Frank, сегодня составляет 792,4 тыс. кв. м, средний размер помещений — 166,3 кв. м. На центральных коридорах Москвы увеличилось количество международных брендов. Если в 2019–2020 годах на рынок столицы выходило всего по одному-двум брендам, в уходящем году свои магазины открыли уже шесть международных ритейлеров.

Профили арендаторов, которые открыли магазины в 2021 году

Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate, указывает, что в 2021 году на 10−20% выросла стоимость 1 кв. м помещений под стрит-ритейл в новых жилых комплексах. Цены на торговую недвижимость на вторичном рынке практически не изменились (в среднем по рынку рост составил не более 5%), но увеличился срок окупаемости — в среднем с 10 до 11 лет.

По оценкам Colliers, диапазон ставок аренды на Тверской улице варьируется от 48 до 215 тыс. рублей за кв. м в год, на Петровке — от 60 до 134 рублей за 1 кв. м в год, на Новом Арбате — от 46 до 129 тыс. рублей за 1 кв. м в год.

Склады: начало «золотого века»

Предложение и спрос

У собственников складской недвижимости есть не один повод за праздничным столом сказать спасибо уходящему году и произнести тост в его честь.

Рынок складской недвижимости Московского региона по итогам 2021 года поставит по меньшей мере два рекорда, утверждают аналитики Knight Frank. Во-первых, средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади в Московском регионе взлетела до 5,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год triple net. Это абсолютный рекорд за всю историю складского рынка.

Во-вторых, как подсчитали в CBRE, по итогам 2021-го спрос приблизится к 4 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем в 2020 году. Годовой объем строительства по итогам 2021-го достигнет 3 млн кв. м — это выше показателей прошлого года на 63%.

В 2021 году общий объем качественной складской недвижимости достиг 16,9 млн кв. м, по данным Knight Frank. Доля вакантных площадей снизилась до 0,4%, став минимальной с первого полугодия 2008-го. Нужно ли говорить о том, кто сегодня диктует условия на складском рынке?

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, называет еще один признак наступления «золотого века» на складском рынке: приход на рынок новых игроков. Пока региональные девелоперы делают первые шаги на рынках обеих столиц, владельцы земельных участков внимательно изучают складские проекты.

Наибольшая часть складов сегодня возводится по принципу built-to-suit: 53%, или 453 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank. Крупнейшим из таких объектов может служить склад для компании Ozon площадью 155 тыс. кв. м, построенный компанией «Ориентир».

Распределение введенных в 2021 году складских комплексов по типу строительства

По данным Knight Frank Research, 2021

Доля спекулятивных объектов составила 33% (283 тыс. кв. м). Об ажиотажном спросе на склады свидетельствует и тот факт, что большая часть спекулятивных складов находит своих арендаторов еще на этапе строительства.

О бурном развитии складского сегмента свидетельствует и появление складов нового формата. Онлайн-ритейл, который растет в геометрической прогрессии, диктует девелоперам новые правила, вынуждая строить фулфилмент-центры с увеличенной высотой потолков, дополнительной системой вентиляции и повышенной нагрузкой на пол.

Как подсчитали в CBRE, к концу 2021-го площадь всех фулфилмент-центров превысит 2 млн кв. м, а к 2024 году — 5,5 млн кв. м.

В этом году был запущен двухэтажный логистический комплекс на территории «PNK Парк Медведково». Антон Алябьев считает, что этот формат получит дальнейшее развитие на рынке.

— доля вакантных площадей снизилась до 0,4%, став минимальной с первого полугодия 2008-го;

— ставка аренды на склады побила рекорд за всю историю, достигнув 5,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год triple net;

— складской рынок из рынка арендатора превратился в рынок арендодателя;

— годовой объем строительства по итогам 2021-го достигнет 3 млн кв. м;

— 53% складов возводится по принципу built-to-suit;

— на рынке появился первый двухэтажный логистический комплекс — на территории «PNK Парк Медведково»;

— на рынки Москвы и Санкт-Петербурга выходят региональные девелоперы.

Эксперты фиксируют повышенный интерес к складской недвижимости и со стороны инвесторов, чье внимание направлено как на новые проекты built-to-suit, так и на уже готовые объекты в наиболее востребованных локациях. Екатерина Ногай, аналитик Cushman & Wakefield, считает, что высокий спрос на склады сохранится и в следующем году, но 77% новых площадей будет построено по схеме built-to-suit. Так что проблема дефицита складских площадей сохранится.

Ставки аренды

По данным компании JLL, российские столицы — Москва и Санкт-Петербург — опередили остальные крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за период с III квартала 2020-го по III квартал 2021 года.

Читайте также:
Как получить вид на жительство в Чехии, почему могут отказать? Все способы обретения ВНЖ в стране

Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL, говорит, что за это время арендные ставки увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% — в Москве, и рост продолжается.

К середине IV квартала арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД (трасса А107) увеличились до 5,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Как поясняет Екатерина Ногай, рост ставок связан с высоким спросом, дефицитом готового предложения на рынке и стремительным ростом стоимости строительства новых складских объектов.

«Очевидно, арендаторам придется резко увеличивать затраты, за исключением тех случаев, когда заключен долгосрочный неразрывный договор аренды, — подчеркивает Евгений Бумагин. — Подобная стратегия приведет к увеличению издержек на склад у ритейлеров, логистических и производственных компаний. Рост затрат на логистику приведет и росту стоимости конечной продукции».

Преодолев трудности самоизоляции, рынок коммерческой недвижимости вполне оптимистично смотрит в 2022 год. Девелоперы активно строят новые бизнес-центры и склады, арендаторы готовятся к новоселью, торговые центры учатся развлекать посетителей. Главное, чтобы ситуация на рынке коммерческой недвижимости обрела равновесие и воплощению планов не помешали новые локдауны.

Что будет на рынке коммерческой недвижимости в 2022 году: мнение экспертов

В новой статье приводим анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости, а также определяем перспективы на текущий год.

Как поясняют специалисты в сфере недвижимости, несмотря на рост цен, спрос на коммерческую недвижимость все также сохраняется.

«Сейчас спрос на приобретение коммерческой недвижимости стабильный несмотря на то, что стоимость квадратного метра в среднем осенью прошлого года выросла более чем на 40%, а также произошло удорожание строительно- монтажных работ и материалов в среднем на 25%», – поясняет Евгений Пастухов, руководитель девелоперской компании «Реалитек».

Главный фактор, который будет влиять на развитие всего рынка коммерческой недвижимости – рост ставки финансирования.

«С весны 2021 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, эффект от ужесточения монетарной политики будет выражен в росте стоимости заемного кредитования. Эпоха дешевых денег в стране закончилась, хотя, на самом деле, это был краткосрочный период, который многие игроки даже не успели почувствовать. Увеличение стоимости финансирования скажется на стоимости реализации объектов, ставках аренды и продажи», – комментирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group.

«Важно отметить и тот факт, что сейчас, конъюнктура рынка максимально благоприятная для постепенного наращивания спекулятивного строительства, которое в последние годы велось очень ограничено. В 2022 будут заявлены под реализацию новые крупные проекты», – добавляет Александра Шакола.

Однако новых проектов недостаточно, чтобы покрывать грядущий спрос.

«Объем ввода сейчас растет, но он не покрывает растущий спрос на качественные проекты. По данным Cushman&Wakefield в 2021 году 74% от введенных площадей были проектами buit-to-suite. Заявлений о новых проектах девелоперов очень много, но реализовываться они будут достаточно продолжительное время по многим причинам, одна из которых значительное повышения стоимости строительства. На данный момент спрос большой, а качественных предложений все меньше», – приводит данные Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.

Кроме того, будет расти и стоимость арендной платы на рынке коммерческой недвижимости.

«Стоимость аренды, по нашим прогнозам, будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 50%. Я рекомендую резидентам не откладывать покупку ликвидной коммерческой недвижимости. Важно понимать, что девелоперские компании работают в разных сегментах рынка и они будут по-разному развиваться в 2022 году», – отмечает Евгений Пастухов.

Если говорить о тенденциях, то сейчас активно развивается яркий тренд на экологию в данном сегменте.

«Профессиональные девелоперы и раньше строили свои проекты с учетом зеленых стандартов, но в сегодняшних проектах они стараются учесть и социальные потребности пользователей. Российские и западные компании приняли для себя ESG повестку как обязательную. У многих компаний к 2030 году есть корпоративные обязательства на выполнение KPI тех или иных ESG инициатив, поэтому у арендаторов появляются новые требования к арендодателям. Зачастую какие-то вещи невозможно реализовать, если в здании, где находится офис, это не поддерживается – раздельный сбор мусора, удобный доступ для маломобильных категорий граждан или развитая инфраструктура, которая нужна сотрудникам», – объясняет Елена Малиновская.

Во что лучше инвестировать?

«Эксперты прогнозируют замедление спроса в многоэтажном и индивидуальном жилищном строительстве, но все же это останется рентабельным бизнесом, в эту область деньги вкладывать можно. Окупаемость большинства коммерческих объектов будет увеличиваться во времени, а развиваться будут только те компании, которые смогут позволить себе строить с очень длинной окупаемостью, в надежде на изменения арендных условий в будущем. Поэтому инвестировать рекомендую только в крупные девелоперские компании и проекты, которые работают на определенных рынках: многоэтажное строительство и строительство складской недвижимости», – советует Евгений Пастухов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: